Contrairement au recours des organismes de logement social devant la CJUE, certaines d'entre elles ont abouti. Ce phénomène s’explique en grande partie par la transformation de logements locatifs en logements en accession à la propriété (60 % des « nouveaux » logements en AP) mais, très inégalement réparti dans le pays, concerne essentiellement les grandes villes (7). Si vous avez l'intention de chercher un logement en Suède, sachez que vous allez devoir faire preuve de patience. Les conclusions du rapport, déposées en avril 2008, devraient aboutir au vote d’une loi, après consultation des instances concernées. Le marché du logement en Suède est très différent du français, et cela peut être très déroutant pour un nouvel arrivant. En effet, la Suède ne qualifie pas explicitement ces sociétés communales de logement d’entreprises de logement social, pas plus que le logement public de service d’intérêt général du logement social. 565 appartements à louer dans ce pays: Suède. 1 À l’initiative des conservateurs (élus en octobre 1991), mais poursuivie par les sociaux-démocrates, à leur retour au pouvoir. En Suède, l’utilisation de l’énergie doit être 50% plus efficace à horizon 2030 qu’en 2005. d'Europe du Nord, repose sur une conception "universaliste" du logement social. Dans ce contexte, quel rôle peuvent jouer les 290 sociétés municipales de logement, détentrices de près de 850 000 logements, soit 20 % du parc total de logements (8)? Voilà à peine un an que je suis arrivée en Suède et ça va déjà être la deuxième fois que je déménage ! 2. mettre en place un système mixte de logements publics communaux – logement social + logement public ouvert –, en introduisant une frontière entre les deux segments et en limitant les aides d’Etat au segment du logement social (qualification partielle de service d’intérêt général et séparation comptable des deux activités). Give us your budget, timeline and market segment and we’ll do the rest. En Suède par contre, où le terme même de logement social n’est pas usité voire rejeté, l’hypothèse en cours d’analyse au sein du nouveau gouvernement installé en 2007 a consisté à maintenir la conception universelle du « logement social » tout en neutralisant l’impact du droit communautaire de … Europe : pas sans toit ! 11 CP 115/02 ”Financial Support Granted to Swedish Municipal Housing Companies”, Lettre à Nellie Kroes, DG COMP, 30-05-2005, EPF, CP 115/02, EPF (European Property Foundation). On observe une grande diversité d’approches et la part du secteur locatif social dans l’ensemble du parc en témoigne : les Pays-Bas possèdent une propor… nécessaire]. Dès les années 1930, la Suède a développé une approche originale de la politique sociale, considérant celle-ci non pas comme un coût mais comme un investissement productif qui permet de concilier efficacité économique et équité sociale. Cette solution est en effet la plus proche de la réalité et du rôle effectif des sociétés communales de logement qui sont des généralistes de l’habitat locatif pour tous. Le logement en question, Frédérique Boucher-Hedenström est experte internationale (Planification et développement, services publics) à Bruxelles. Situées dans le nord du pays et devant faire face à un taux de vacance élevé, certaines sociétés de logement connaissent des difficultés financières croissantes et ne sont plus autorisées à recevoir des compensations des collectivités locales. Ce dernier est en effet basé sur les accords intervenus entre les associations locales de locataires et les sociétés communales de logement dans la fixation des loyers et leur évolution annuelle dans le parc public. Avec elle, j’ai fait un double-date, du crossfit, un anniversaire, de l’escalade… Dans la mouvance des dérégulations - notamment fiscales - des années 1990, le financement du logement a fait l’objet d’une réforme drastique (1). Source, Boverket « L’histoire des sociétés communales de logements », annexe au rapport du gouvernement, SOU 2008 :38, 18 avril 2008, 9 Déposée par l’intermédiaire de l’influente « European Property federation » (EPF), 10 Lettre à Ronald Feltkamp, 01-07-2002, Commission européenne, DG COMP-H-3, EPF. Par étapes successives, le système a évolué au gré de réformes, tant économiques qu’idéologiques, pour faire aujourd’hui l’objet d’un débat sur la question des loyers, la notion de « logement social » et le rôle des sociétés municipales de logement. Mais ce positionnement explicite dans le marché du logement en tant qu’opérateur à part entière, interdit de fait tout aide d’Etat spécifique à ce secteur. De fait, dans ces quartiers périphériques en banlieue de Stockholm par exemple, la distinction entre service d’intérêt général du logement social et logement d’utilité publique apparaît bien conceptuelle face aux dynamiques de ségrégation spatiale et sociale en présence et à leurs conséquences en termes d’exclusion et d’érosion de la cohésion sociale. Réformées au début des années 2000, la plupart ont été converties en sociétés anonymes publiques. LOGEMENT SOCIAL Le logement social a comme objectif de permettre à tous l’accès à un logement de qualité et à un prix abordable. Elle renvoie alternativement au statut juridique du bailleur, au régime des loyers (inférieur ou non à ceux du marché), au mode de financement, et enfin, dans presque tous les pays, à la population cible. Sur la base de ces trois options, un consensus s’est dégagé autour de cette dernière solution, la notion de logement social réservée aux groupes sociaux défavorisés étant étrangère à la culture et aux traditions universalistes de l’intervention de la puissance publique dans le marché du logement. Il s’agit d’une conception universelle du logement social, ouverte par définition à l’ensemble de la demande et ayant pour vocation de réguler le marché du logement et de faire obstacle à la spéculation immobilière. Or, jusqu’à ces dernières années, aucun parti, y compris le parti conservateur initiateur de la dérégulation du secteur, n’avait osé remettre en question le système de régulation des loyers - publics et privés - fondé sur l’application de la « valeur d’usage » et le rôle normatif des sociétés publiques de logements locatifs. Rapport gouvernemental, L’Union européenne, les logements publics et les loyers, (EU, allmännyttan, och hyror), SOU 2008 :38, 18 avril 2008. Il ressort de l’analyse du cas suédois qu’il existe aux côtés d’un service d’intérêt général du logement social défini en référence à la satisfaction d’une demande sociale plus ou moins large (défavorisés, groupes cibles, ménages sous plafonds de revenus), un service d’intérêt général du logement défini en référence à la satisfaction de la demande globale de logement, y compris la demande sociale, par le développement d’une offre publique de logements complémentaire à celle du marché et visant à assurer une forme de régulation tant par les quantités offertes que par les prix de référence. Mais pour moi, contrairement à la majorité, ce n’est pas mauvais signe, bien au contraire. Y est posée la question de la compatibilité du système suédois de logements publics avec le droit européen de la concurrence et des aides d’État. Société Logement social, les trois modèles européens Avec la flambée générale des prix de l'immobilier, le logement social est un enjeu crucial. Il convient également de noter que la conception universelle du « service d’intérêt général du logement suédois » n’a pas empêché le processus de ségrégation sociale et raciale de sévir dans le parc de logement communal. Aussi, quelle est désormais leur légitimité à fixer la norme en matière de loyers, que leur contestent notamment les propriétaires privés ? Ecart entre les objectifs officiels et la réalité 29 7. Dans les deux cas, les aides seraient incompatibles avec le droit européen sur la concurrence et les aides d’État. La politique fiscale des sociaux-démocrates : le mythe de la redistribution de la richesse 29 6. Le logement social en Europe subit de plein fouet la libéralisation (par une dérégulation progressive du secteur, comme en Autriche, ou plus brutale, comme en Allemagne ou dans les pays de l’est) qui engendre un phénomène généralisé de diminution de la part du logement social dans l’ensemble du parc. La loi qui est entrée en application au 1er janvier 2011 a procédé à une libéralisation du secteur public du logement en supprimant les droits spéciaux des sociétés communales de logement et en permettant à tout opérateur d’accéder aux aides au logement social. Cette politique tarifaire relève bien de fait d’une obligation de service public, de même que les mécanismes d’attribution des logements publics par liste d’attente et non par sélection des risques clients. Votre interlocuteur principal pour trouver un logement étudiant en Suède est votre future université d’accueil. De plus, la Commission européenne n’a pas encore officiellement pris position. Si vous avez opté pour Stockholm, la capitale, il est important de noter qu'il s'agit de la ville la plus peuplée du pays, avec 897 000 habitants. Let Suede Social design a custom influencer program for your company, brand or event. Ils constituent la « norme », sans qu’il y ait besoin d’un plafonnement légal. Sur ces questions, une brèche a été ouverte par le dépôt auprès de la Commission européenne de deux plaintes de l’organisation suédoise des propriétaires immobiliers privés (9). En Suède, par exemple, des sociétés municipales de logement à but non lucratif accueillent environ 22 % de la population. 12 Dans le cadre des règles sur les aides d’État, la Commission a approuvé les 270 millions d’euros accordés par la Suède pour la construction de logements pour personnes âgées, au motif que cela répondait à un principe d’équité et que le secteur privé était incapable de répondre à la demande, communiqué de presse, Bruxelles, 07-03-2007. Négociés chaque année entre ces dernières et les associations de locataires, les loyers publics conditionnent le niveau des loyers privés. La Suède n'est pas encore un paradis social 28 5. On parle d’un régime ciblé de type généraliste. Depuis 2006 une coalition de partis de droite est au pouvoir au niveau national. Ce principe reposait sur deux présupposés essentiels, à savoir qu’aucun plafond de ressources n’était exigé des candidats à un logement, y compris dans le parc locatif public et que les aides financières de l’État étaient accordées à tous les statuts d’occupation - accession, locatif privé et locatif public - en fonction de leurs coûts relatifs. Ces aides d’Etat n’ont pas été notifiées par la Suède et elles ne peuvent être justifiées au titre des compensations en raison de l’absence de qualification de service d’intérêt général du logement public communal dans le droit interne suédois. Se loger en Suède peut se révéler être un parcours du combattant notamment dans les grandes villes (Uppsala, Malmö, Göteborg et évidemment Stockholm). Déjà débats, critiques, avis et contre-propositions pullulent, en provenance des principaux groupes d’intérêt - SABO, instance fédérative des sociétés municipales de logements, Association nationale des locataires, Fédération nationale des communes et régions, etc. Aussi, rien d’étonnant à ce que les investissements et la demande s’orientent vers l’accession à la propriété (4). En effet, la Suède ne qualifie pas explicitement ces sociétés communales de logement d’entreprises de logement social, pas plus que le logement public de service d’intérêt général du logement social. 2. la légalité des aides d’Etat permanentes accordées aux sociétés communales de logement (subventions, garantie publique des emprunts, lucrativité limitée (plafonnement des dividendes versées à la Commune) et de la distorsion de concurrence induite par le système de régulation des loyers dans le parc locatif privé. Démocratie politique et politique extérieure des sociaux-démocrates 29 8. Le logement en Suède : pourquoi je fais partie des privilégiés. Conséquence de ces évolutions contrastées, les inégalités, géographiques et sociales, d’accès au logement se sont accrues. Ces compagnies possèdent et gèrent 900 000 logements, soit 22% du marché total du logement [ 1 ] Mais le contenu du futur projet de loi reste incertain. La Suède face à l'essoufflement de son modèle social. Dans la plupart des Etats de l'Union européenne, le logement social a vu le jour à l’initiative du secteur privé (associations caritatives et sociétés privées qui ont construit des logements pour leurs employés, mais aussi solutions coopératives/initiatives personnelles), en réponse aux nouveaux besoins en logement résultant de l’industrialisation et de l’urbanisation massives du début du XXe siècle. Mais en Suède, d’après mon expérience, on ne mélange pas travail et vie privée. Je vais vous raconter l’enfer du locataire Une cage d’escalier - Eirik Refsdal/Flickr/CC Je suis actuellement, et depuis début janvier, en post-doctorat en chimie à l’université d’Uppsala, en Suède (à 60 km au nord de Stockholm) au laboratoire Ångström. Ses conclusions serviront sûrement de prétexte aux uns et aux autres pour infléchir la politique du logement et revoir la question des loyers et des sociétés municipales. Ainsi, dans les zones rurales et les petites villes, délaissées par leurs habitants le pourcentage de logements vacants et/ou démolis est très élevé, alors que dans les grandes agglomérations, la pression sur le logement et la forte hausse des prix fonciers et immobiliers sont facteurs de ségrégation et de pénurie - ce que traduit l’existence d’un important « marché noir » du logement, notamment à Stockholm. Mais dans quel sens ? En Suède le concept de logement social n'est plus usité. La Suède a toujours défendu la « neutralité » des statuts d’occupation (« des logements décents accessibles à tous ») et refusé la notion de « logement social ». Ce rôle leur donne-t-il une position dominante sur le marché ? En termes politiques, il s’agissait de créer une nouvelle société, débarrassée des classes sociales. Cette dernière a finalement accepté de retirer sa plainte à la Commission européenne si ses revendications d’assouplissement de la régulation des loyers étaient prises en compte… cqfd. Selon le premier, elles agiraient en totale concurrence avec les autres acteurs économiques, sans aucune aide publique (14) et chercheraient à « réaliser le maximum de profits possibles ». Elle propose l’abandon du rôle normatif de ces dernières et fixe comme paramètre principal de la structure des loyers « la demande ». En Suède, où il n¶existe pas de secteur officiel du logement social, les organismes municipaux chargés du logement fournissent des unités d¶habitation et des propriétés dans lesquelles vivent de plus en plus de ménages à bas revenu, alors que les loyers ne sont pas inférieurs aux En 2010, 2/3 des résidences principales étaient occupées par leurs propriétaires contre 1/3 en location dont la moitié dans le secteur social. Lisez les commentaires et choisissez l'offre idéale pour votre séjour. Bonne disponibilité et tarifs exceptionnels sur les locations d'appartements en Suède. Longtemps caractérisée par un modèle original en matière de politique du logement, la Suède est entrée dans un processus de « normalisation » qui la rapproche des autres pays européens. Le gouvernement envisage de substituer aux compensations de service public un régime d’imposition des loyers à un taux réduit de TVA, disposition non prévue par l’actuelle directive TVA en cours de révision. Selon le second, investies d’une mission de service économique d’intérêt général (SIEG) limitée à la gestion de logements sociaux (au sens « européen » du terme), elles bénéficieraient d’une exemption d’interdiction des aides selon l’article 86 (2) du Traité. À l’époque, ce projet social avait notamment l’ambition de résoudre le problème du logement. La Commission envisage deux « modèles » pour rendre les sociétés de logements publics conformes au droit européen. Les plaintes pour aides d'Etat illégales au logement social se sont multipliées, en Suède, Pays-Bas, Belgique, Luxembourg et dernièrement en France. 15Aux Pays-Bas, la conception du logement social a longtemps été « universaliste », dans la lignée des pays dont le régime de protection sociale est « social-démocrate » , tels que la Suède et le Danemark. Cette responsabilisation des locataires nécessite, bien sûr, un investissement considérable : mobilisation, formation à … La caractérisation du parc dit « social » n’a pas de définition unique à travers l’Europe. Le logement locatif social. Temps de lecture : 4 minutes. 3 options face à la pratique décisionnelle de la Commission. La seule personne avec qui ça arrive, c’est ma collègue argentine… qui n’est donc pas suédoise. La première (2002) (10) conteste les aides de l’État aux autorités locales pénalisées par un grand nombre de logements vacants, la seconde (2005) (11) accuse les communes de financer indirectement leurs compagnies de logements (garantie, prêts et retours sur investissement avantageux etc.). 3. maintenir un système ouvert de logement public communal hors SIEG, pleinement intégré au marché, mais ne bénéficiant plus d’aucune aide d’Etat spécifique et respectant le principe d’égalité de traitement vis-à-vis des acteurs privés présents sur ce marché. Elle suggère d’augmenter progressivement les loyers (maximum 5 % par an) dans les endroits les plus « chauds » et à l’inverse, de les diminuer en cas de faible demande et de logements vacants. Celle-ci connaît une hausse spectaculaire au détriment du secteur locatif, en particulier privé, en déclin (5) : de 1990 à 2007, ce dernier n’a augmenté que de 4 % tandis que le parc en accession s’accroissait de 41 % (6). Une autre option à l’étude consisterait à assigner à ces sociétés communales de logement présentes dans les zones du nord du pays en voie de désertification, une mission d’intérêt général d’aménagement du territoire, en terme d’infrastructure nécessaire à la vie locale, sans dimension sociale particulière de façon à ne pas devoir introduire un plafond de revenus. Il en est résulté une file d'attente en matière de logements temporaires de faible qualité de … Le vieillissement de la population finland La particularité de ce système réside dans le fait que les négociations des évolutions annuelles des loyers dans ce parc public entreprises entre les sociétés communales de logement et les associations de locataires, servent de base à la définition par les tribunaux d’une indexation des loyers dans le parc locatif privé. Les suédois eux-mêmes doivent patienter parfois jusqu'à 20 ans sur des listes d'attente afin d'obtenir des contrats de location en centre-ville. Son objectif principal - la suppression progressive des aides de l’État - est aujourd’hui atteint. 2 Loi (2000 : 1383) « sur la responsabilité des communes en matière de fourniture de logements», entrée en vigueur le 01-01-2001. La politique de neutralité 29 C’est l’essence même des propositions de réforme en Suède et en Ecosse qui, si elles se concrétisaient, auraient les effets d’une petite révolution dans le monde du logement social. Logement social (Redirigé depuis Logements sociaux) Un logement social est un logement destiné, à la suite d'une initiative publique ou privée, à des personnes à revenus modestes qui auraient des difficultés à se loger sur le marché privé [réf. Les prochaines élections législatives ont lieu en 2010 et il existe des divergences sur la question du logement entre les conservateurs au pouvoir et leurs « challengers » sociaux-démocrates, donnés favoris dans les sondages actuels. Un logement étudiant en Suède, les infos et conseils : La Suède propose de nombreuses solutions de logements pour les étudiants internationaux, à savoir les logements étudiants universitaires, les logements privés, mais aussi les, Site d'aide pour les étudiants français souhaitant partir étudier, voyager, travailler et vivre à l'étranger. Ce système est assimilable de fait à un service d’intérêt général du logement, visant à satisfaire l’ensemble de la demande en imposant une régulation collective par une politique tarifaire fondée sur un accord entre les représentants des locataires et les sociétés communales de logement qui sert de référence aux tribunaux en cas de contentieux sur le marché privé. 6 SCB, Bureau Central de Statistiques, « Parc de logements au 31-12-2007 », 22-05-2008. Le secteur public prend largement la forme de compagnies municipales. Débat qu’alimentent deux plaintes déposées auprès de la Commission européenne et un rapport gouvernemental (avril 2008) consacré à « L’Union européenne, les logements publics et les loyers ". 13 Social-démocrate. Si les communes disposent d’un droit de réservation sur une partie du parc de logements afin de loger des ménages en difficulté, l’accès au logement public ne fait pas l’objet de critère spécifique d’attribution mais d’une simple gestion de listes d’attente en fonction de la date d’inscription. Une autre façon de contourner la pratique décisionnelle de la Commission sur les "services publics à caractère social" consiste en effet à ne pas expliciter leur fonction sociale... Représentation auprès de l’Union Européenne, Réponse du gouvernement suédois à la Commission, Rapport officiel sur la réforme du logement social, Contrôle des aides d’Etat sous la forme de compensation, Recommandations pour les Etats membres : le logement toujours visé, Une reconnaissance claire du rôle du logement social, Parce que notre avenir se joue également à Bruxelles, Contrôle des projets HLM cofinancés par le FEDER : dispositif d’appui. En effet, l’organisation du marché du logement suédois est caractérisée par l’existence d’une offre de logements locatifs publics fournie sans plafond de revenus par des sociétés communales de logement détenues à 100% par les collectivités locales. Instrument fondamental de la construction de l’État providence dans les décennies de l’après-guerre, la politique du logement a peu à peu perdu la place qu’elle occupait dans l’organisation sociale du pays. fr.coredem.info. 14 Selon article 87 (1) du Traité européen, Atteindre la durabilité par les filières : de la production à la consommation. Dans quelle mesure leurs relations, politiques et financières, avec les communes entrent-elles en contradiction avec les règles européennes ? Il faut savoir que bon nombre de Suédois sont propriétaires de leur appartement, non pas qu’ils sont plus riches que les Français, mais parce que les prêts immobiliers sont plus accessibles. La suppression des compensations de service public aux sociétés communales de logement, consécutive à la décision du gouvernent de sortir le logement social du SIEG de façon à maintenir son accès universel, commence à poser des problèmes financiers à certaines sociétés de logement. Bien que le recul du parc social depuis les années 1980 en Europe du Nord et de l’Ouest brouille le clivage traditionnel entre cette partie de l’Europe, qui appuie le secteur locatif social et privé, et l’Europe du Sud, qui investit peu dans le logement social et favorise l’accès à la propriété, les disparités restent marquées. Ces deux modèles ouvrent, chacun à leur façon, la voie à un marché du logement à deux vitesses et contredisent le principe du « logement accessible pour tous », base historique de la politique suédoise du logement. Ainsi, face à l’absence de volonté d’assouplissement du système de régulation des loyers par le gouvernement, la Fédération suédoise de la propriété immobilière, par l’intermédiaire de sa fédération européenne, a utilisé les dispositions du droit communautaire en matière d’aide d’Etat pour justifier la réforme du système au nom des règles européennes de concurrence et s’assurer du soutien de la Commission européenne dans ses fonctions d’autorité de concurrence. En Suède, on peut dater des années 1930 le début du welfare.
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